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El Grupo Inmobiliario RIV EL HATILLO es parte miembro Fundador de la RIV Red Inmobiliaria de Venezuela y esta alineada con los preceptos que se enumeran a continuación.
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Tradicionalmente, este mercado era atendido según los estratos sociales de nuestra población. En gobiernos anteriores, se diseñaron políticas e instrumentos financieros para atender las necesidades de vivienda según el nivel socioeconómico. El Estado se enfocaba a resolver el problema de vivienda a los niveles más bajos, implementando sistemas constructivos de interés social, tales como aquellas las del Banco Obrero y los llamados “bloques de apartamentos”, proyectos gestionados por el Ministerio de Obras Públicas, luego por el Ministerio de Desarrollo Urbano a través del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y con el apoyo del Fondo Nacional de Desarrollo Urbano (FONDUR), entre otras instituciones ya desaparecidas y que en la actualidad han sido sustituidas por el Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y la Vivienda. En el caso de la vivienda para la clase media, la construcción estuvo a cargo de la empresa privada con el apoyo de políticas del gobierno que permitían facilitar su construcción y el acceso a la compra por parte de la demanda, creándose instrumentos financieros con bajas tasas de interés. Y el target alto de la población, era atendido por la empresa privada y la banca privada otorgando créditos con tasas más exigentes. En la actualidad, como consecuencia de la implementación por parte del Gobierno Central de distintas leyes para proteger al consumidor, las cuales resultaron contraproducentes para los desarrolladores e inversionistas inmobiliarios, mermaron la construcción a su mínima expresión, de este tipo de inmuebles dirigida a la clase media. Sin embargo, durante los últimos 10 años se presentaron circunstancias económicas que facilitaron el financiamiento para acumular recursos, tales como: alta liquidez monetaria, sistemas de control de cambio, devaluación de la moneda y alta inflación, lo cual indujo al universo del empresariado a la adquisición de inmuebles, como manera para proteger su valor patrimonial. Esto provocó un aumento de los precios hasta los niveles más altos vistos en el mercado histórico, que incentivó a la construcción de proyectos en sectores de niveles clases media – alta y alta. En un primer momento hubo facilidades de crédito hipotecario, pero luego, la banca se fue debilitando y dichas facilidades desaparecieron, dejando desolada a la demanda que se fue reduciendo hasta los niveles actuales. Con base al estudio realizado por nosotros, la demanda efectiva de apartamentos en el AMC, descendió de manera abrupta desde el año 2012, al igual que los precios (medidos en términos reales). Pero en los años 2021 y 2022, esta curva se comporta de forma asintótica, es decir, que los precios han dejado de descender, lo cual es bueno. Ahora bien, el problema se presenta cuando miramos la producción de apartamentos en zonas clasificadas como AA y AAA, entendiendo que nos referimos a un nivel de alto target, resultando un inventario en el mercado secundario de, aproximadamente, 300 unidades de vivienda con precios promedio de US$ 1,378/m2, y en el caso de proyectos de construcción (terminados y en ejecución) existen un total de 3.000 unidades, promediando un precio de US$ 2,400/m2, un 74% por encima de la oferta de inmuebles de segunda mano. Si consideramos cómo han sido las características históricas del comportamiento de este producto inmobiliario, el panorama de absorción no es para animarse. Según nuestras apreciaciones, tomando en cuenta que ocurran cambios moderados y conservadores de la economía, dicho excedente del inventario permeará lento y en el largo plazo. Ahora bien, para este caso, la situación es más flexible y moldeable si se diseñan e implementan políticas de financiamiento que faciliten la adquisición de vivienda, si consideramos que este target de la población puede sobrellevar un financiamiento a tasas libre de mercado, ya que tiene mayor habilidad para obtener mejores ingresos. Así las cosas, esto significa que nuestro sistema financiero tiene que robustecerse en un país donde las reservas internacionales se redujeron en casi un 70% en los últimos 10 años, minimizando el poder de maniobra de las finanzas públicas. En el caso de un escenario favorable de manejo de recursos provenientes de nuestros ingresos petroleros y del surgimiento de incentivos que mejoren los ingresos de la población, así como la implementación de un programa de financiamiento de adquisición de vivienda, se mejoraría la velocidad de venta y absorción del referido excedente en los próximos 5 años. Pero si no es así, el tiempo de colocación de éste tipo de producto inmobiliario será a más de 20 años.
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Después de una ola de desocupación de locales ocasionada por la pandemia de Covid-19, se ha registrado un aumento de 20% en el número de inquilinos en los principales centros comerciales de México de los últimos tres años, según datos de SiiLA.
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Es evidente que en la actualidad existe una sobreoferta de inmuebles, lo cual hemos determinado en varios estudios de mercado realizados en los últimos años. En cuanto a oficinas en el Área Metropolitana de Caracas (en lo adelante AMC), existen un aproximado de 234.000 m2 en oferta secundaria, de los cuales el 70% se encuentran en sectores emergentes al Este de la ciudad, y 470.000 m2 en nuevas edificaciones de reciente terminación o en construcción. Ahora bien, en el caso de apartamentos, la oferta secundaria es de 98.194 m2, de los cuales el 50% se encuentra en los sectores emergentes, y también hay disponibles 485.298 m2 en nuevas construcciones en proceso de construcción. Por otra parte, en cuanto a lo comercial, según nuestros cálculos, la oferta es de 610.000 m2, distribuidos en un 18% en centros comerciales y el resto en los edificios corporativos recién construidos o en proceso de terminación, dimensiones que están presente en solo con un 10% en sectores emergentes de la ciudad. En cuanto a la actividad industrial, en la actualidad se encuentran trabajando al 30% de su capacidad instalada, y existen una oferta que supera el 1.000.000 m2 entre edificios y galpones, de los cuales más de 330.000 m2 se ubican al Este de la ciudad. En el caso del negocio de alquiler en el AMC, contabilizamos un aproximado de área de 213.000 m2, 44.000 m2, 94.000 m2 y 451.000 m2, de los productos oficinas, apartamentos, locales comerciales y propiedades industrial, respectivamente, reflejando proporciones por encima de un 45% para las urbanizaciones que en la actualidad están empoderadas de la gran ciudad. En síntesis, en la ciudad de Caracas se presenta un importante inventario de inmuebles, bien sea en venta o en alquiler, cuya absorción será en muy largo plazo, ya que la demanda efectiva se ha contraído de manera significativa, como consecuencia de una crisis económica mal gestionada por los gobiernos recientes, provocando distorsiones en varios ámbitos: hiperinflación, devaluación, reducción del crédito (hipotecario y empresarial), deficiencia en los servicios públicos, entre otros; los cuales han empobrecido de forma reveladora nuestra nación. En cuanto a los precios inmobiliarios, han venido contrayéndose de manera constante desde hace más de 15 años, sin embargo, en el 2022 reflejó una inflexión al alza, y que siguió creciendo levemente en el 2023. Para el caso de oficinas, en los últimos 5 años, puede decirse que los precios crecieron a una tasa promedio anual de 15%, lo cual es una cifra para animarse, considerando que se trata de dólares americanos y medido en términos reales; ahora bien, en relación con los apartamentos y locales comerciales, luego de un estancamiento de 4 años, comenzaron a crecer en un promedio interanual de 26% y 10%, respectivamente, mostrando un buen esfuerzo del mercado. Por otra parte, en referencia a la economía nacional, a partir del 2014 tuvo un desempeño recesivo, pero desde el 2022 se inició un crecimiento moderado, el cual se repitió en el 2023 y, según los especialistas, seguirá comportándose así en el 2024. Esta situación ha influido de forma favorable en el mercado inmobiliario, lo cual es lógico porque son comportamientos de correlación directa y se espera que en el presente año continúe la revaluación de los inmuebles, aunque no será a la tasa esperada sino más bien modesta, lo cual también es bueno. Cuando pensamos en los precios inmobiliarios a niveles óptimos (no los deseados) en términos comparativos con otras importantes ciudades del mundo, los hemos planificado para un largo plazo, es decir, que se alcanzarán luego de 25 años, siempre y cuando se presente un viraje serio, certero y constante en el manejo de la economía nacional por parte de los gobiernos que actúen de ahora en adelante. ¿Qué pasará con el mercado inmobiliario en el 2024? Sin intención de que queramos ser profetas, lo cual sería impropio y corriendo el alto riesgo a fracasar, con base a experiencias históricas fundamentadas en las estadísticas que disponemos, cuando se presenta un evento electoral, surge una gran incertidumbre en el mercado, sobre todo en situaciones de alta polaridad política. Los que se desesperan pensando que habrá una continuidad de la ideología actual, pueden cometer el error de querer liquidar su propiedad pensando que habrá una repercusión recesiva en los precios, y los que piensen en un cambio político decidirán en suspender la venta a la espera de la permuta esperada, lo cual también es una decisión equivocada. Lo importante es entender que, independientemente de lo político, el mercado inmobiliario busca regularse y que la tendencia es que presentará un leve crecimiento interanual. Ahora bien, dependiendo de las políticas económicas que implementarían los futuros gobiernos de turno, ese crecimiento será más rápido o más lento, pero es necesario sincerarse en que no llegaremos al mismo nivel de los mejores tiempos vividos. En cuanto a la ciudad, su estructura y dinámica urbana está presentando lo que el investigador y pensador Arquitecto y Urbanista Lorenzo González Casas llama “Osteoporosis urbana”, en un artículo publicado en la revista Debates IESA [1], dejando claro el efecto del vaciamiento de la ciudad como producto de la migración, y como símil a esa condición humana de la tercera edad, las ciudades están teniendo una estructura ósea cuya sustancia es inexistente. La fuerte crisis económica ha afectado de forma significativa las condiciones sociales de los ciudadanos, situación que ha producido un incremento significativo de la pobreza y, por consiguiente, ha generado poca disponibilidad de ingresos que permitan mantener los condominios en óptimas condiciones, sobre todo considerando que la mayoría de las edificaciones en Caracas tienen más de 40 años, por lo cual están necesitando reacondicionamiento general o lo que se denomina “overhaul” (acondicionamiento general a profundidad: cambio de tubos matrices de agua potable y servidas, repotenciación o cambio de ascensores, impermeabilización en techos, arreglo de fachadas, cambios en el sistema hidroneumático, reacondicionamiento de áreas internas, entre otros aspectos), lo cual incide en el sustento del valor de los inmuebles en el tiempo y que los mismos sean competitivos en el mercado. En lo particular, pensamos que también debería destacarse que la existencia de la gran magnitud de la oferta existente hasta la fecha, en contraposición de la reducida demanda y tomando en cuenta que su recuperación será lenta, su proceso de absorción será a muy largo plazo. En consecuencia, la ciudad de Caracas será una galería de exposición de una gran cantidad de edificaciones con magníficas dimensiones y atractivos diseños arquitectónicos, pero que lucirán como zombies (muertos vivientes), que en el tiempo también irán generando problemas de sostenimiento, debido a las altas cargas que representan sus costos de mantenimiento sobre los hombres de sus pocos dueños, y así mismo comenzarán a descascararse. Con el propósito de terminar esta exposición de conocimientos y apreciaciones sobre el mercado inmobiliario, resaltando algunos aspectos positivos y optimistas, destacamos a continuación varios aspectos interesantes: Si bien se ha contraído de manera trascendental, estamos en la presencia de su final y del inicio de su recuperación, lo que quiere decir que bajó hasta su mínimo nivel. Desde el 2022 se refleja un crecimiento en la demanda efectiva y en los precios, aunque es leve, pero se está reactivando. Como país seguimos teniendo un alto potencial en recursos, como son el petróleo y los minerales, que, si bien tenemos limitaciones para aprovecharlos, consideramos que son circunstanciales y que en cualquier momento saldrán al escenario. Cuando esto ocurra, que será en el corto plazo, tendremos un mayor fortalecimiento de la economía. Pensamos que, independiente del estilo de los gobiernos de turno, resolver el problema social debe ser un proyecto común para cualquier gobierno que sea responsable. Para solucionarlo, debe empezarse por diseñar políticas económicas acertadas y que sean eficientes. El mercado inmobiliario forma parte de la economía nacional, por consiguiente, su mejoría va de la mano con dicho ámbito general, es decir, se percibe que seguirá mejorando. El patrimonio más importante del país son sus habitantes y el venezolano se caracteriza por ser optimista, trabajador, responsable y alegre. Estos aspectos van a prevalecer por encima de las adversidades. Por último, es necesario destacar que se viene cristalizando el levantamiento de las sanciones por parte de EEUU y Europa, lo cual deberá contribuir de manera favorable para nuestro país en nuestra economía, específicamente en la actividad petrolera.
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Estar en esta circunstancia médico-asistencial, comprende poca movilidad, vigilancia permanente y mucha paciencia, porque no hay ventana que muestre si estas de día o de noche; es decir, es vivir desorientado de manera permanente, con la esperanza de que en algún momento lo bajen a la habitación, como muestra de recuperación. La demanda natural y real por espacios de oficinas se origina por la creación de empleo, lo cual no sucede en un país con muestras evidentes de recesión económica, aunque se tiene la buena noticia de que en el 2022 mejoramos en el PIB y que durante este año la economía seguirá mejorando, aunque no a los parámetros esperados al inicialmente. Según nuestras investigaciones, lo interesante es que la demanda efectiva por espacios de oficinas (área comercializada registrada) ha dejado de caer desde el año 2021 y que comenzó con un leve crecimiento en el año pasado. Esto puede reflejar un comportamiento asintótico y habrá que esperar si en el futuro se presenta un alza significativa de la tasa de crecimiento. Esta leve mejoría ha provocado un ligero aumento de los precios (calculados en términos reales) convenidos en las transacciones formales, siendo su promedio, en el año 2022, de US$ 560/m 2 para el Área Metropolitana de Caracas (AMC), lo que representa un 25% del precio alcanzado en 1994, el cual fue de US$ 2,130/m 2 , y es solo el 20% del 2011, que fue el año del mejor precio histórico obtenido de US$ 2,800/m2. Ahora bien, el gran problema de este mercado es el exceso de inventario existente (nuevos espacios construidos y la vacancia existente en las edificaciones tradicionales), alcanzando una cantidad superior a 610.000 m 2 , siendo el precio promedio de US$ 2,100/m 2 . En cuanto a la oferta en venta, en el mercado secundario, totalizó más de 330.000 m 2 y promedió US$ 1,250/m 2 , un 40% por debajo de la oferta primaria, significando que está sobre valorada. Esto figura, bajo otra perspectiva, que es necesario un crecimiento del empleo en oficinas mayor a 67.000 personas, una proporción de 2% de la población actual del AMC, lo cual es poco probable que ocurra en el corto plazo, ya que comprende que la población total debería crecer más del 4% anual en los próximos 5 años, cuando la estimación realizada por el Instituto Nacional de Estadística considera que crecerá a una tasa menor a 0,50% interanual. Esto, nos lleva a suponer que la absorción del referido inventario será a largo plazo. En síntesis, para que este mercado se reactive, el país tendría que tener unas circunstancias macroeconómicas favorables y que perdure en el tiempo, como lo ocurrido en los años 2011 y 2012, donde la inversión directa superaba los 5,700 millones de US$, la economía portuaria “no petrolera” presentó un fuerte crecimiento, el desempleo por debajo del 7%, la inflación anual no superaba el 27%, la producción petrolera alcanzaba los 2.700.000 barriles diarios (según PDVSA) y las ventas petroleras por año promediaban los US$ 52.312 millones. En fin, como dice el dicho popular “éramos ricos y no lo sabíamos”, aunque tuvimos mejores años económicos en nuestra historia democrática.
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